O CENÁRIO DE SHOPPING CENTERS

Apsis em Artigos Atualizado em 27.04.2021

O ano de 2020 foi extremamente desafiador para a indústria de shopping centers. Segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE), a expectativa inicial era promissora, com crescimento de 7% no faturamento do setor, mas, obviamente, não se concretizou devido à crise sanitária e econômica causada pela COVID-19.

As restrições de diversas atividades para conter a transmissão do coronavírus fizeram com que praticamente todos os estabelecimentos fossem impactados, reduzindo o seu período de atendimento comercial ou simplesmente não abrindo as suas portas para o público geral.

Em 2020, o total de faturamento foi de R$ 128 bi, sofrendo uma queda brusca de 33%, se comparado com 2019, alcançando, assim, os patamares de 2013.

Segundo dados do mercado, o mês de abril foi o mais prejudicado do setor. A quarentena instituída pela maioria dos governos locais provocou redução das vendas em 89%, se comparadas com 2019. As datas de maior importância do setor, como Dia das Mães e Dia dos Namorados, sofreram queda de 91% e 73%, respectivamente. Ao longo dos meses seguintes, com uma sensação de segurança e controle na transmissão do coronavírus, houve a reabertura gradual dos empreendimentos, configurando perdas menores no Dia dos Pais e no Dia das Crianças (32,5% e 20,5%, respectivamente). Em outubro, 100% dos shopping centers já operavam de forma plena, fazendo com que o Natal sofresse a menor queda, se comparada com as outras datas de maior relevância comercial: 12,3% menor do que em 2019.

Entendendo as limitações de acesso aos espaços comerciais, diversos shopping centers e lojistas tomaram a iniciativa de vender produtos e/ou serviços por meio da Internet, ganhando notoriedade com o desenvolvimento de ferramentas e aplicativos de entrega em formato de delivery, que já são utilizados em inúmeros estabelecimentos comerciais, além da possibilidade de retirar os produtos no modelo drive-thru, utilizando os espaços ociosos dos estacionamentos dos complexos comerciais. Tais alternativas traduzem-se em um esforço para manter a operação, mesmo que de forma reduzida.

O primeiro trimestre de 2021 foi marcado pelo pico de contaminação e de óbitos, além de terem surgido novas variantes do vírus, o que levou a mais restrições de atividades por parte de governadores e prefeitos. Dessa forma, o cenário de incertezas sobre a retomada do setor ainda persiste.

Diante deste contexto, identificamos uma dificuldade ainda maior para avaliar esses objetos, pois, por serem bens de base imobiliária, a abordagem preferencial de avaliação seria o método da capitalização de renda. Além disso, as incertezas relacionadas ao setor fazem com que seja extremamente complexo estimar projeções, principalmente as linhas relacionadas às receitas operacionais (aluguel mínimo, percentual e estacionamento, que, normalmente, são as mais relevantes em empreendimentos desse tipo).

Neste caso, ao modelar um fluxo de caixa desse tipo de objeto, sugerimos sempre checar alguns índices importantes. São eles:

Margem EBITDA: trata-se da abreviação de Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, ou seja, Lucro Antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização (LAJIDA). É um indicador que caracteriza a capacidade operacional de caixa das empresas, ou seja, a Margem EBITDA representa a aptidão da companhia em gerir recursos mediante as atividades operacionais.

Normalmente, as principais empresas do setor, que são proprietárias e/ou detém participações de shopping centers, divulgam informações financeiras por meio de relatórios gerenciais. É comum que a margem EBITDA faça parte dos dados apresentados.

Cap rate: referente à taxa de capitalização do empreendimento, que mede o percentual de renda líquida anual quando relacionada ao valor de mercado do bem, ou seja, uma forma de checar os resultados da avaliação seria dividir a receita operacional bruta, descontadas a inadimplência e a despesa operacional (NOI) do primeiro ano projetado, pelo valor operacional encontrado, comparando o resultado com os índices divulgados sobre compras de participações de shopping centers.

Sendo assim, de acordo com toda a conjuntura apresentada, identificamos impactos relacionados ao valor justo desses ativos e, consequentemente, eventuais perdas por impairment. Com a evolução da imunização, acreditamos como tendência a retomada do mercado a médio prazo (inclusive que as perdas por impairment no imobilizado poderão ser revertidas), visto que ele vinha acumulando crescimento consolidado e robusto nos últimos 15 anos.

 

Equipe Apsis | Paulo Blanco



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