Crise no mercado de imóveis? Entenda como esse setor está sendo afetado pela pandemia

Alexandre Cecchetti em Artigos Atualizado em 20.04.2020

Com a crise gerada pela pandemia do novo coronavírus, grandes segmentos da economia brasileira vêm sendo afetados sem muita perspectiva de quando as operações e atividades econômicas serão retomadas. O mercado imobiliário é um deles e sente os fortes impactos das medidas de isolamento social. 

Abaixo apresentamos uma relação dos setores ligados ao segmento de imóveis mais afetados, acompanhe!

Shopping centers

A resposta do poder público de restringir a circulação da população afetou a operação dos shopping centers, pois todos foram obrigados a fechar suas portas. Com o não funcionamento desses estabelecimentos (o fechamento foi decretado em 23/03 e segue vigorando), a arrecadação está sofrendo significativa redução.

Receitas por uso dos estacionamentos e receitas proporcionais ao faturamento das lojas estão interrompidas. Além disto, é possível que muitos lojistas venham a solicitar reduções ou até mesmo a suspensão da cobrança do aluguel.

Destaca-se que o pleito dos lojistas poderá basear-se no artigo 393 do Código Civil, que regulamenta os eventos consequentes de “casos fortuitos ou força maior”, ou no artigo 22 da lei das locações (Lei n° 8.245/91). No entanto, embora seja possível que as administradoras alegam estar agindo de acordo com as orientações das autoridades competentes e, portanto, amparadas pelo referido artigo do Código Civil, os problemas referentes às frustrações de receita são inevitáveis.

Dessa forma, identifica-se que, no curto prazo, haverá: 

(i) frustração de receitas operacionais

(ii) redução das receitas proporcionais ao faturamento das lojas 

(iii) demanda de renegociação desfavorável para o locador.

No médio prazo, é esperado que, como consequência do fechamento significativo de pequenas e médias lojas comerciais, os índices relativos à vacância aumentem.

No longo prazo, é provável que os problemas enfrentados pelas locações não residenciais fora dos shopping centers (questão a ser tratada no próximo tópico) tragam vantagem competitiva a esta classe de ativos. A tendência é o retorno aos padrões atuais das curvas de receita e vacância.  

Locações não residenciais

Diferentemente dos shopping centers, no mercado de imóveis as locações não residenciais não estão sujeitas aos impactos do isolamento social de uma forma homogênea. Isso porque muitos dos imóveis desse tipo são alugados para o funcionamento de empresas cujo ramo as protege das recomendações de fechamento imediato, como hospitais, supermercados e farmácias. Portanto, no curto prazo, não haverá grandes implicações para essa classe de ativos por conta da situação em questão.

Outras atividades, entretanto, estão em situação semelhante a dos shopping centers, como escolas, lojas e academias. Para esses ativos, a mesma frustração de receitas e as demandas de renegociação desfavoráveis ao locador são esperados. Em tais casos, os efeitos negativos são similares aos anteriormente relatados.

No médio prazo, em cenários nos quais a degradação social for mais acentuada, é possível que aspectos associados à violência afetem negativamente os aluguéis. Além disso, a maior disponibilidade de elementos no mercado pode pressionar para baixo o valor de locação.

Por outro lado, as prováveis consequências negativas no setor de imóveis não residenciais podem verter-se em uma vantagem no longo prazo para os shopping centers, que teriam os seus valores de aluguel elevados.

Cabe salientar que previsões sobre o comportamento de imóveis não residenciais no longo prazo dependem de inúmeros fatores e obrigam a segregação dessa classe de ativos em grupos relativos ao uso da propriedade.

Construção Civil

O ano de 2019 foi excelente para a Construção Civil: o índice setorial na bolsa de valores (IMOB) registrou alta de 109%. Isso levou analistas a considerarem uma possível bolha no valor das empresas do setor.

Essa possibilidade, contudo, já está descartada, por conta da forte retração do valor de mercado de tais companhias ocorrida em fevereiro de 2020, quando o IMOB desceu de 1400 para 800.

Com os efeitos da crise causada pelo covid 19, o índice de confiança da construção (ICST) caiu 1,4 ponto em fevereiro e indicou queda novamente em março, desta vez de 2 pontos, atingindo o valor de 90,8.

O ICST é composto por quatro quesitos: situação atual dos negócios, carteira de contratos, expectativa em relação à demanda em três meses e expectativa em relação à evolução dos negócios em seis meses.

Destaca-se que, na elaboração do índice de confiança, o fator limitativo mais significativo foi a falta de demanda, que não deve apresentar alteração positiva no curto prazo.

Quando se analisa o impacto do índice setorial e a percepção das empresas do setor, é possível identificar a existência de problemas no curto prazo e verificar seus impactos imediatos: perda de valor das empresas e dificuldades operacionais por conta da baixa demanda.

No curto prazo, as medidas de isolamento social impostas à população impossibilitam as atividades de comercialização em estandes e ações comerciais típicas. Isso dificulta as operações e, consequentemente, as vendas do setor.

No médio prazo, o cenário deverá manter-se negativo por conta da inércia típica do ramo. Porém, os efeitos tendem a diminuir de intensidade, graças à uma demanda reprimida, gerada pela quase paralisia atual.

Apesar dos evidentes problemas no curto e no médio prazos, a conjuntura no longo prazo tende a ser positiva, uma vez que as maiores empresas do setor possuem reservas suficientes para retomar o crescimento após a crise.

É esperado que as companhias queimem aproximadamente 1 bilhão de reais em caixa durante o segundo trimestre de 2020. Mas elas estão aptas a isso; afinal, o setor levantou mais de 5,5 bilhões de reais  no último ciclo de otimismo econômico. Portanto, mesmo que a retomada do segmento só aconteça em 2021, as empresas estão preparadas para suportar as pressões de curto e médio prazos, em função do bom desempenho no segundo semestre de 2019 e das características inerciais da Construção Civil.

Quer acompanhar outras notícias sobre a retração econômica causada pelo covid 19? Leia também Covid 19 e os desafios para a elaboração das demonstrações financeiras de 2020



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